答：

你好，主要风险有一下几点：

1．缺少“五证”

“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

2．质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

3．拆迁难补偿

小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

2019-05-17

答：

1.在现实的交易过程中，想要先买后卖的换房者，如果首付告急，可以依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，将原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。但需要注意的是：有抵押的房子是不能出售的。

2.先买后卖的，如果希望能把旧房卖出再办理过户的，在买新房时可以跟卖房者或开发商协商好交房日期，并把协商结果写在购房合同上。

答：

你好，关于这个问题根据不同的需求会有有不同的选择：

1、 刚需型购房者
对于刚需型购房者小编建议首选二手房。
二手房大多社区环境比较成熟，公交、地铁等非常便利适合刚需型的上班族。其次二手房可免去住房等待时间即买即住，省去了刚需族等待新房交付时间的一大笔租房费用。本身刚需族资金就不足，一边交房贷一边交房租对于他们很是吃紧的。
2、 改善型购房者
对于改善型购房者小编建议优先考虑新房。
现在新房大多建在主城区外围，交通压力相对得以缓解，周围环境、绿化面积以及容积率要比二手房小区好的多。虽然08年之后的房子大多开发商规划都有车位但是却远远满足不了现在的车辆的需求。更不要说人车分离了。改善型购房者大多考虑父母、孩子居住因素。环境和安全当然是首选。

答：

在二手房交易过程中，一房二卖的现象并不罕见。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

1、一方办理过户，另一方没有过户，房屋归先办理过户一方所有。

2、双方均未办理过户未交房，房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。

3、双方均未办理过户及预告登记手续，房屋归先行实际占有房屋的一方所有。

4、双方均未办理过户及预告登记手续且未交房，房子归先支付了房屋价款的一方所有。

答：

以美国为例，海外购房者一般需要经历以下步骤以购得房屋: 

1决定买房地点，在美国离大都市越近的地方房价越贵。 

2.选择房型

3.选经纪人，美国买房惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金，这一点和国内完全不同。

4.贷款预审：如果用现金买房，就不需要填写贷款预审。但不管是现金买房还是贷款,填写一份买主经济状况表(FinancialInformationSheet)。 如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封 贷款预审批准书(LoanPre-approvalLetter)。

5.签署台同，确认好房型后,就可以完成合同的签署。

6.房屋检查，房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。

7.申请贷款，如果不是现金交易,贷款就是最关键的一步,借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。

8.购买保险，如果购买的是独栋屋，建议- 定要购买屋主保险。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人叫它火险。

9.交接过户，请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权，所以买主有权选择过户律师

答：

您好，各个银行针对提前还款的政策都不同的，一般来说，贷款满一年后申请提前还款不收取违约金，至于提前还贷需要还多少，需要看贷款银行的规定，具体建议您咨询贷款银行。

答：

1、契税。对于个人购买的普通住房契税为1.5％，而个人购买的非普通住房的契税税率一般为3％。如果是个人一次性购买九十平米及以下的普通住房，契税税率暂调到1％，2010年10月1日起，个人购买的第二套住房，契税统一调整为3％，所以也要考虑住房的数量。

2、二手房过户营业税及附加。二手房过户营业税及附加主要分为以下几种情况，第一，销售个人购买不到五年的住房，全额征收营业税。第二，销售个人购买超过了五年的非普通住房，差额征收营业税。第三，对于销售个人购买超过并含有五年的普通住房销售，免征营业税。

3、个人所得税。个人所得税一般分为两种方式，一种为评估价格－房产原值－税金－合理费用）×20％，另一种为核定征收计算方法为：评估价格×1％。

4、土地登记费：33元／套，交易评估费：评估价×0.3％，测绘费：建筑面积×1.36。如果说二手房的交易是经过了中介，还需要缴纳一定的中介费，正常的中介费的价格为交易价格的2％。另外，还需要缴纳土地收益金，土地收益金价格为按地段等级收费标准×土地分摊面积。

答：

交房验收需要注意的细节如下：一，检查墙面是否平整，是否有裂缝，如果有裂缝有没有露出铁丝网钢筋。如果有这种墙面立马跟物业反映。二，检查门窗是否关得严实紧密，开启是否顺畅。三，检查插座，用验电笔检验，确保都能通电。四，检查地面是否水平，地面与墙面接口处是否粗糙断裂,断裂是否严重。五，检查门禁，我们检验新房不可能自己一个人去，所以我们可以两个人一起测试门禁是否好用，一人在楼下一人在楼上测试能否听见能否打开单元门。六，检查水路，家庭水路是装修中的大项目，验收新房时候能注意就注意不要在主要水路出问题，主要水路出问题，会造成日后漏水问题，可以把家里水管都打开，看看是否通水是否墙面有渗水现象。

答：

您好，具体得看缴存基数，个人最高可以贷款60万，夫妻双方最高100万。

答：

1、小产权房无法办理房产证，没有备案的，不需要交这一部分的税，开发商的成本少很多。

2、小产权房无法办理贷款

由于小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。