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高层重拳出击,重大利空来了!


楼盘资讯发布时间: 2020-08-20


 

 

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01 “三道红线”落实

 

最近房地产的利空消息一个接一个。

 

这对房企是坏消息,但对购房者来说,却是好消息。因为意味着降价很快就要来了。

 

首先是上周市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。

 

今天财联社电报显示,央行、住建部将召集部分房地产公司于北京面谈。

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据说,面谈的内容就是和这次的“三道红线”有关。

 

三大红线为:

 

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1倍。

 

根据这三大红线,还给房企划分为四档。(以20196月底为基础)

 

红色档:三条红线全中招,接下来不得有增加有息负债;

橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%

黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过 10%

绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过 15%

 

其实这个消息已经在业内传了一段时间了,只是一直没有正式的文件通知。

 

21世纪经济报道采访了一些上市房企的高层,他们已经默认了“三大红线”的真实性,大多是以口头为主,目前没有收到具体的文件通知而已

 

不过仅仅是消息放出来,就足以让房地产行业怕的“腾腾震”了,这次的信号也很明确,就是控制负债,降低杠杆。

 

高层的出发点肯定是好的,希望房地产金融市场健康稳定的发展。

 

像大多数国企和央企,比如保利、招商蛇口、华润等,他们财大气粗,走的也是稳健的风格,都没有踩线,即便没有这三条红线,他们也很自觉的去杠杆,降低负债。

 

所以这次影响最大的是一些民营企业。

 

“三条红线”为标准,有多达56家房企已踩了三条红线,包括泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金融街等。

 

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(数据来源鼎诺投资)

 

上述这些品牌房企无一不是举债度日。悲催的是,今年下半年还是房企债券融资偿还的高峰期。

 

根据中房研协数据,2020年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%

 

为了“续命”,房企只能继续借新钱,还旧债。

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而且有些成本相当高,中原地产研究中心统计的数据显示,年内总计142笔美元债融资中,44笔融资成本超过10%

 

还有一个现象,小房企的融资利率普遍比头部房企高。

 

受到疫情影响,今年上半年很多房企资金链非常紧张,尤其是中小房企,想要活下去,只能背上高息债务。

 

如果三道红线真的生效,这短期内对于房企,尤其是中小房企来说,无疑是逼上梁山,死路一条

 

 

02  高速周转 加快回款

 

每次开发商融资大环境缩紧的时候,都是楼市下行来临的前夜

 

逻辑其实很简单,房企从来都是利用高杠杆快速周转的行业。

 

一旦融资难了,杠杆就下降了,周转的速度要想继续保持快起来,就只能加快销售回款。

 

但一般到下半年,特别是四季度,银行的贷款额度也不如上半年宽松了,放款又慢。

 

开发商急于回款,就会通过降价,比如一次性付款,享受的折扣就会更大。

 

所以每次央行、监管部门找房企查债务的时候,房企都非常紧张。

 

2017年那一拨银根收紧后,最后这几年导致福晟、泰禾这几家大的房企资金链都出问题了。

 

当然买到他们房子的业主现在也很麻烦,有的还没解决。

 

 

03  买房的好时机

 

另外早几天,816日,银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章,提到房地产是威胁金融安全最大的灰犀牛。

 

其实房地产成为中国经济的“灰犀牛”概念,早在2017年就热烈讨论过,也是业界所公认的,因为房地产作为周期之母,泡沫的堰塞湖依然高悬。

 

去年末,我国住户部门杠杆率上升至55.8%,远高于新兴市场国家,接近欧盟和日本。而当住户部门杠杆率超过65%时,将会影响到金融稳定。

 

郭主席再次提出灰犀牛的概念,加上央行又提出“三条红线”,可见监管部门收紧房企的融资肯定是真的了。

 

但要说明的是,高层每次出击都是短周期,监管部门查房企的负债,是要防范于未然,所以口头通知大家去北京开会,然后自查一下,好好把握资产负债表。

 

把他们的负债控制在大厦将倾之前,毕竟这几年有前车之鉴了,也不是真的想搞死一片房企,毕竟任何一家企业承载的是就业,税收,贡献的是GDP

 

所以我觉得这种融资收紧期,恰恰就是买房的好时机,因为房企肯定会有降价的压力。

 

其实我也希望下半年房价能跌一些,尤其是房价过高的一些重点城市,大家太累了。

 

我这两天在重庆调研,每逢吃饭,打出租车,我都会和饭店老板,出租车司机聊天。

 

这么多城市中,各个指标来衡量,重庆算是幸福指数非常高的了。

 

在聊天中,我能感受到他们对现状还是比较满意的,孩子有书读,不用担心学位紧缺;房价不高,再不济还有公租房,申请起来又快又简单,条件也不差;医院也不算特别拥挤。

 

说实话,房子教育医疗三座大山解决后,在这个城市生活也就没啥压力了。

 


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文章来源:樱桃大房子

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