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经济内循环下房价会跌吗?经济内循环下房地产走势分析


楼盘资讯发布时间: 2020-08-10


近日,刘副总理首次在陆家嘴论坛中提出“经济内循环”概念,未来,我们的经济发展将形成国内循环为主、国际国内互相促进的双循环发展格局。众所周知,影响房地产业的主要因素是政策、经济大环境、市场需求和通胀等。经济内循环对房价有影响吗?答案自然是不言而喻的。内循环作为一项重要导向性政策势必对市场产生全局性的影响,甚至影响到我们改革开放的大局和方向。而近期许多媒体对此发表了内循环下房价要跌、必须下跌和必然下跌的论断,应当说内循环下的经济和地产走向是个很重要的方向性问题,对此作出错误预判,小则影响个人和暴光家庭投入,大则影响国家经济和政策的成败,有必要作一科学论断。经济内循环下房价要跌?果真如此吗?今天裕丰网给你不一样的观点,希望刷新你的认知。

 

第一,什么是经济内循环?

 

    一直以来,国内经济发展依靠消费、投资和进出口三驾马车驱动,尤其是加入WTO之后,我们成为全球贸易中出口量最大的国家,是“世界工厂”。

 

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     然而,新冠疫情的冲击之下,一方面西方世界“警惕”中国发展,以美国为代表的西方国家不断打压中国;另一方面世界经济陷入泥沼,消费需求锐减,两方面因素叠加,我国进出口遭受严重打击。

 

    如此背景之下,进出口靠不住了,经济内循环成为国家给当前经济发展开出的“药方”。就是在可见的未来,我们要重点依靠国内消费来提振经济。

 

    我们先要回答一个问题:这些年为什么消费在GDP中的占比一直起不来?我们分析,主要有以下几个原因:

 

1、收入差距持续扩大,居民收入的增长慢于GDP增长和通货膨胀的速度;

2、国有企业利润不分红,资源性收益、垄断性收益并没有全民共享;

3、房价、医疗、教育费用增长过快,社会保障体系不健全,中低收入居民负担太重。

 

    因此,从解决问题的角度来看,促进国有企业改革、精准脱贫,是解决头两条问题的主要手段。对于楼市而言,遏制房价增长过快,也是解决消费这个问题的关键所在。

 

     因为经济以内循环为主,也就是最终要依赖消费和内需市场来拉动经济,这需要对土地财政制度进行改革,放弃土地财政制度,转向房地产税;对税收制度进行改革转向以个人所得制度为主;进出口贸易大致平衡,放开外汇管制资金自由出入,不再以大基建来拉动经济发展,不再进行大拆迁;放弃国企垄断地位,培育民营经济;明晰产权、法无禁止即可为,这些说的都没错且有理,问题是现实可能比这要复杂的多,不仅需要过程而且需要分寸、力度、方法和区别对待,而且这可能是理想中的目标,现实必定是现实……

 

 

 

第二,楼市未来如何走?

 

    笔者总结了一下当下预测经济内循环下房地产和房价的要跌的文章,其核心观点如下:不把房价打压下去,中国就无法启动消费,无法启动消费因此也就无法运转内循环。

 

    基于此而得出结论:高房价是内循环的拦路虎,因此房价一定会跌。

 

    持这种观点的人很多!而且最近好多媒体还在陆续发布类似的观点,因为关系到对未来特别是对房价的预判,笔者再次提醒应当引起学者和普通老百姓的警觉,所谓一着不慎,满盘皆输,对于内循环下可能出现的房价后果要做好分析和预判 !

 

    内循环下房价要跌应跌必跌。 初看起来,这个观点既占据道德制高点,又好像非常有理有据,我们这代人实在被高房价害的不轻!

 

    在讨论之前,针对这个观点,先得纠正其中一个普遍式的经济学常识错误:在一个经济体中,内需式消费不仅包括个人端的消费,也包括企业端消费和政府端消费。那么咱们就从这三端消费来讲一下房价与内循环之间的辩证关系。

 

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    A,房企上涨过快,当然会压制个人端消费,但是房价下跌,也会抑制个人端消费。

 

    对于个人端的消费来说,房价需一分为二地辩证看待,切忌一刀切式的肯定或否定。

 

    首先,房价上涨过快,楼市必成老百姓资金的吸血鬼,从而抑制了非房地产端的个人消费。从这个角度来看,要启动经济内循环,释放消费者购买力迫在眉睫,而控制高房价成为题中之意,成为政府部门施策重点。

 

    由此得出结论:为了经济内循环,提振消费成为首要目标,因此,未来房价暴涨的可能性不大,任何城市都不可能挑战“房住不炒”的底线。

 

    其次,房产已是中国老百姓资产配置的最大类产品,因此房价下跌,必会导致老百姓资产缩水和家庭收入预期下降,从而抑制消费,让老百姓更不敢花钱。

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    央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。从家庭总资产来看,住房+商铺等房产合计占比接近7成。

 

    一个占据家庭资产端近七成的房产,一旦房价下跌,必会让老百姓的预期变差,从而压缩消费欲望。

 

    在老百姓的消费激发中,预期比黄金更重要。一个月收入5000元的人,如果明年的月收入是7000元,他可能就敢规划家庭旅游之事了。相反,同样一个人,某一天其月收入是三万元,而下一年的月收入预期是二万元,他可能就取消家庭旅游计划了。

 

    B,内循环之下,如果房价下跌,必会引发房产投资下降,进而引发一系列产业的收缩,这与内循环下稳经济和稳就业的讲政治并不相符。

 

    从企业端消费的角度来说,房地产才是当下中国GDP中最大的内需产业。

    房地产牵涉行业甚广,与20多个产业有直接关系,共涉及上下游50多个行业,如钢材、家装、家电、建筑、水泥等。

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    简单举例说,有人曾统计过,中国房地产业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,减少钢材需求2万吨,减少门窗需求8万套,减少2万套左右的卫生洁具需求。

 

    有机构近日发布的研究报告显示,我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%,其中前者房地产行业本身影响占比约11%,后者房地产行业链合计影响占比超 20%(直接影响占比 10%+间接影响占比估算超 10%)。

 

    也就是说,房价的下跌引发的房地产投资的下跌,一方面,这会引发房地产产业链上大量就业者的失业,从而影响个人端的消费。另一方面,这会引发房地产产业链上大量企业端的产品需求下降,比如房地产投资额下降,必会导致钢材、水泥、家电等的需求下降。不管是前者还是后者,这都与经济下滑之下央府的稳就业和稳经济的要求不符。

 

    C,内循环下,为了稳经济和稳就业,政府必然加大花钱投资,而政府所花的钱从何而来?至少在中短期内,土地财政这个洗脚布难以扔掉。

 

    经济下滑压力之下,对于政府端来说,存在两大挑战:一方面,为了稳经济,必须加大政府投资,比如基建投资等,另一方面,政府收入面临增速下降甚至收入下降的压力。

 

    一方面,政府要多花钱,另一方面,政府的收入面临下降压力,那么,政府花钱的钱从何而来?

 

    有两条可能路径选项:印钞和增收。

 

    先说下增收这条路径,卖地几乎是经济下滑之下政府唯一可做的增收项。实际上在上半年,政府就在这么干。

 

    入不敷出之下,政府在设法增收,而最大的增收项就是卖地。上半年全国各地的国有土地使用权出让收入28129亿元,同比增长5.2%。

 

    如果房价趋势性下跌,那么这个增收项游戏就会越来越玩不下去,比如近期,媒体传言,上半年卖地最狠的杭州,超3.5万元的楼盘预售证不批,很快地,杭州政府予以了坚决地否定。否定得那么及时,那么得义无反顾。此处不知是否应该有掌声?

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    现实永远比理想要残酷得多。

 

    除了增收之外,政府还有另一条路径,那就是印钞。

 

    事实上,缺钱之下,政府也在这么干:在中国,预计全年M2增速将升至11%左右,而GDP增速将降至3%,货币也将超发约10%,创下2009年以来的新高。

 

    而货币超发与房价下跌,中长期恰恰是相悖的。

 

    D,经济下滑之下,政府的收支压力正越来越大,而土地是政府借债的最大抵押物。如果这个抵押物不断贬值,首先扛不住的是政府。

 

    在中国,市场上总有一些伪逻辑在大行其道,比如“资本家是邪恶的”、“某些国家对我们的‘亡我之心不死’”以及今天的“房价与内循环是冲突的”等。

 

    回到开篇,当前的房地产调控也符合这个论断,各地房产调控政策依旧严格,前段时间的房地产市场工作部署会上再三强调:坚持房住不炒、坚持经济脱钩房地产、坚持三稳战略。如果由此认为房价要跌却是曲解了政策制定者的本意,因为三个坚持中还有后两个坚持经济脱钩房地产、坚持三稳战略。其实我们现在没法做到经济脱钩房地产,也就是说房价下跌不是选项,当前的主要办法是坚持三稳战略。这三个坚持是有顺序有逻辑有所指的,其背后也是有考量的,决不是一句房价跌和升这么简单。

 

    而且,中央也并不想直接把楼市送入寒冬,政策的目标是控制房产炒作,对于房价的理性上涨,不仅是允许的而且是有益的。

 

    综上所述,房地产是个还好的尿壶,有问题就提出来还是很管用的。对待房地产最好政策还是稳,因为我们没有推倒旧秩序重来的勇气。在稳房价大格调下,在政策调控的大背景之下,接下来各地房价难免会出现分化,不同城市经济潜力不同,房价的未来就不同,各大城市到了真正比拼底层刚需购买力比拼城市价值的时候了。

 

 


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文章来源:房产大象
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