经济内循环下房价会跌吗？经济内循环下房地产走势分析

楼盘资讯发布时间： 2020-08-10

近日，刘副总理首次在陆家嘴论坛中提出“经济内循环”概念，未来，我们的经济发展将形成国内循环为主、国际国内互相促进的双循环发展格局。众所周知，影响房地产业的主要因素是政策、经济大环境、市场需求和通胀等。经济内循环对房价有影响吗？答案自然是不言而喻的。内循环作为一项重要导向性政策势必对市场产生全局性的影响，甚至影响到我们改革开放的大局和方向。而近期许多媒体对此发表了内循环下房价要跌、必须下跌和必然下跌的论断，应当说内循环下的经济和地产走向是个很重要的方向性问题，对此作出错误预判，小则影响个人和暴光家庭投入，大则影响国家经济和政策的成败，有必要作一科学论断。经济内循环下房价要跌？果真如此吗？今天裕丰网给你不一样的观点，希望刷新你的认知。

第一，什么是经济内循环？

    一直以来，国内经济发展依靠消费、投资和进出口三驾马车驱动，尤其是加入WTO之后，我们成为全球贸易中出口量最大的国家，是“世界工厂”。

     然而，新冠疫情的冲击之下，一方面西方世界“警惕”中国发展，以美国为代表的西方国家不断打压中国；另一方面世界经济陷入泥沼，消费需求锐减，两方面因素叠加，我国进出口遭受严重打击。

    如此背景之下，进出口靠不住了，经济内循环成为国家给当前经济发展开出的“药方”。就是在可见的未来，我们要重点依靠国内消费来提振经济。

    我们先要回答一个问题：这些年为什么消费在GDP中的占比一直起不来？我们分析，主要有以下几个原因：

1、收入差距持续扩大，居民收入的增长慢于GDP增长和通货膨胀的速度；

2、国有企业利润不分红，资源性收益、垄断性收益并没有全民共享；

3、房价、医疗、教育费用增长过快，社会保障体系不健全，中低收入居民负担太重。

    因此，从解决问题的角度来看，促进国有企业改革、精准脱贫，是解决头两条问题的主要手段。对于楼市而言，遏制房价增长过快，也是解决消费这个问题的关键所在。

     因为经济以内循环为主，也就是最终要依赖消费和内需市场来拉动经济，这需要对土地财政制度进行改革，放弃土地财政制度，转向房地产税；对税收制度进行改革转向以个人所得制度为主；进出口贸易大致平衡，放开外汇管制资金自由出入，不再以大基建来拉动经济发展，不再进行大拆迁；放弃国企垄断地位，培育民营经济；明晰产权、法无禁止即可为，这些说的都没错且有理，问题是现实可能比这要复杂的多，不仅需要过程而且需要分寸、力度、方法和区别对待，而且这可能是理想中的目标，现实必定是现实……

第二，楼市未来如何走？

    笔者总结了一下当下预测经济内循环下房地产和房价的要跌的文章，其核心观点如下：不把房价打压下去，中国就无法启动消费，无法启动消费因此也就无法运转内循环。

    基于此而得出结论：高房价是内循环的拦路虎，因此房价一定会跌。

    持这种观点的人很多！而且最近好多媒体还在陆续发布类似的观点，因为关系到对未来特别是对房价的预判，笔者再次提醒应当引起学者和普通老百姓的警觉，所谓一着不慎,满盘皆输，对于内循环下可能出现的房价后果要做好分析和预判 ！

    内循环下房价要跌应跌必跌。 初看起来，这个观点既占据道德制高点，又好像非常有理有据，我们这代人实在被高房价害的不轻！

    在讨论之前，针对这个观点，先得纠正其中一个普遍式的经济学常识错误：在一个经济体中，内需式消费不仅包括个人端的消费，也包括企业端消费和政府端消费。那么咱们就从这三端消费来讲一下房价与内循环之间的辩证关系。

    A,房企上涨过快，当然会压制个人端消费，但是房价下跌，也会抑制个人端消费。

    对于个人端的消费来说，房价需一分为二地辩证看待，切忌一刀切式的肯定或否定。

    首先，房价上涨过快，楼市必成老百姓资金的吸血鬼，从而抑制了非房地产端的个人消费。从这个角度来看，要启动经济内循环，释放消费者购买力迫在眉睫，而控制高房价成为题中之意，成为政府部门施策重点。

    由此得出结论：为了经济内循环，提振消费成为首要目标，因此，未来房价暴涨的可能性不大，任何城市都不可能挑战“房住不炒”的底线。

    其次，房产已是中国老百姓资产配置的最大类产品，因此房价下跌，必会导致老百姓资产缩水和家庭收入预期下降，从而抑制消费，让老百姓更不敢花钱。

    央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。

    一个占据家庭资产端近七成的房产，一旦房价下跌，必会让老百姓的预期变差，从而压缩消费欲望。

    在老百姓的消费激发中，预期比黄金更重要。一个月收入5000元的人，如果明年的月收入是7000元，他可能就敢规划家庭旅游之事了。相反，同样一个人，某一天其月收入是三万元，而下一年的月收入预期是二万元，他可能就取消家庭旅游计划了。

    B,内循环之下，如果房价下跌，必会引发房产投资下降，进而引发一系列产业的收缩，这与内循环下稳经济和稳就业的讲政治并不相符。

    从企业端消费的角度来说，房地产才是当下中国GDP中最大的内需产业。

    房地产牵涉行业甚广，与20多个产业有直接关系,共涉及上下游50多个行业，如钢材、家装、家电、建筑、水泥等。

    简单举例说，有人曾统计过，中国房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。

    有机构近日发布的研究报告显示，我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%，其中前者房地产行业本身影响占比约11%，后者房地产行业链合计影响占比超 20%（直接影响占比 10%+间接影响占比估算超 10%）。

    也就是说，房价的下跌引发的房地产投资的下跌，一方面，这会引发房地产产业链上大量就业者的失业，从而影响个人端的消费。另一方面，这会引发房地产产业链上大量企业端的产品需求下降，比如房地产投资额下降，必会导致钢材、水泥、家电等的需求下降。不管是前者还是后者，这都与经济下滑之下央府的稳就业和稳经济的要求不符。

    C,内循环下，为了稳经济和稳就业，政府必然加大花钱投资，而政府所花的钱从何而来?至少在中短期内，土地财政这个洗脚布难以扔掉。

    经济下滑压力之下，对于政府端来说，存在两大挑战：一方面，为了稳经济，必须加大政府投资，比如基建投资等，另一方面，政府收入面临增速下降甚至收入下降的压力。

    一方面，政府要多花钱，另一方面，政府的收入面临下降压力，那么，政府花钱的钱从何而来？

    有两条可能路径选项：印钞和增收。

    先说下增收这条路径，卖地几乎是经济下滑之下政府唯一可做的增收项。实际上在上半年，政府就在这么干。

    入不敷出之下，政府在设法增收，而最大的增收项就是卖地。上半年全国各地的国有土地使用权出让收入28129亿元，同比增长5.2%。

    如果房价趋势性下跌，那么这个增收项游戏就会越来越玩不下去，比如近期，媒体传言，上半年卖地最狠的杭州，超3.5万元的楼盘预售证不批，很快地，杭州政府予以了坚决地否定。否定得那么及时，那么得义无反顾。此处不知是否应该有掌声？

    现实永远比理想要残酷得多。

    除了增收之外，政府还有另一条路径，那就是印钞。

    事实上，缺钱之下，政府也在这么干：在中国，预计全年M2增速将升至11％左右，而GDP增速将降至3％，货币也将超发约10％，创下2009年以来的新高。

    而货币超发与房价下跌，中长期恰恰是相悖的。

    D,经济下滑之下，政府的收支压力正越来越大，而土地是政府借债的最大抵押物。如果这个抵押物不断贬值，首先扛不住的是政府。

    在中国，市场上总有一些伪逻辑在大行其道，比如“资本家是邪恶的”、“某些国家对我们的‘亡我之心不死’”以及今天的“房价与内循环是冲突的”等。

    回到开篇，当前的房地产调控也符合这个论断，各地房产调控政策依旧严格，前段时间的房地产市场工作部署会上再三强调：坚持房住不炒、坚持经济脱钩房地产、坚持三稳战略。如果由此认为房价要跌却是曲解了政策制定者的本意，因为三个坚持中还有后两个坚持经济脱钩房地产、坚持三稳战略。其实我们现在没法做到经济脱钩房地产，也就是说房价下跌不是选项，当前的主要办法是坚持三稳战略。这三个坚持是有顺序有逻辑有所指的，其背后也是有考量的，决不是一句房价跌和升这么简单。

    而且，中央也并不想直接把楼市送入寒冬，政策的目标是控制房产炒作，对于房价的理性上涨，不仅是允许的而且是有益的。

    综上所述，房地产是个还好的尿壶，有问题就提出来还是很管用的。对待房地产最好政策还是稳，因为我们没有推倒旧秩序重来的勇气。在稳房价大格调下，在政策调控的大背景之下，接下来各地房价难免会出现分化，不同城市经济潜力不同，房价的未来就不同，各大城市到了真正比拼底层刚需购买力比拼城市价值的时候了。

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文章来源：房产大象
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