发布！2020年上半年广东房地产市场分析报告

楼盘资讯发布时间： 2020-07-28

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房屋销售市场逐月复苏

总体难改缩量调整趋势
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上半年，全省商品房销售面积5262.42万平方米，销售额7456.92亿元，同比分别下降16.8%和16.1%，同比降幅持续收窄，市场呈现逐月复苏态势。其中，商品住宅销售面积4582.87万平方米，销售额6444.91亿元，同比下降16.2%和14.7%。数据显示，上半年随着市场逐步恢复正常化，以及全球主要经济体重启量化宽松货币政策，市场对于房价走势的预期有所改变，房地产企业普遍采取让利促销以价换量的策略取得了较好成效。

图1：  广东商品房销售面积、销售额走势

 数据来源：除特别说明外，本报告数据来自广东省统计局。

图2：2019、2020年各月广东商品房销售面积、均价走势对比

从近年数据看，今年以来月度累计销售面积均为近五年同期的最低值。数据显示，广东商品房销售面积在2017年达到高峰之后，2018、2019年在“房住不炒”的调控原则下连续两年回落，一定程度上反映了新建商品房市场基本进入缩量调整期。虽然当前市场总体上仍在持续复苏，但坚持“房住不炒”定位不会改变，预计全年销售面积仍将进一步缩量调整。

图3：2016-2020年广东商品房销售面积走势对比

分区域看，上半年粤东地区销售面积403.38万平方米，同比增长0.5%，是全省各区域中唯一实现增长的地区，但增速连续两个月回落；珠三角、粤西、粤北地区销售面积分别为3328.45万、614.13万和916.46万平方米，同比降幅总体均呈逐月收窄走势。

图4：广东各地区商品房销售面积同比增速走势

从库存情况看，截至今年6月末，全省商品房待售面积6306.78万平方米，增速与上月持平。数据显示，今年年初受疫情影响，商品房销售面积同比大幅下降，导致待售面积明显增加；随着销售市场逐步恢复，待售面积自3月以来逐月小幅回落。

图5：2019年以来广东商品房待售面积走势

02
行业资金状况持续改善

完成投资实现同比增长

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上半年全省房地产企业到位资金11002.75亿元，同比下降5.9%。其中，国内贷款2415.49亿元，自筹资金3365.50亿元；定金及预收款3165.30亿元，个人按揭贷款1713.48亿元；其他到位资金335.92亿元。数据显示，房地产企业主要资金来源渠道中，国内贷款同比增速震荡上行，自筹资金增速逐月提高，这与今年来融资环境相对宽松有关；个人按揭贷款同比降幅持续收窄，反映出随着商品房销售市场的逐步复苏，企业销售回笼加速。上半年尽管房地产金融监管依然严厉，但境内流动性持续宽松，融资成本趋于下行，加之商品房销售市场逐步正常化，房企资金状况总体上持续改善。

图6：  广东房地产企业主要来源资金同比增速走势

从投资建设情况看，上半年全省完成房地产投资7433.89亿元，同比增长2.5%，增速年内首次实现正增长。截至6月末，全省商品房施工面积80315.73万平方米，同比增长4.3%。其中，上半年新开工面积8104.56万平方米，竣工面积3197.78万平方米，同比分别下降3.9%和6.3%。数据显示，随着销售市场的复苏及行业资金状况的改善，企业的投资意愿随之增强，施工建设节奏正在不断加快。

图7：  广东房地产完成投资走势

图8：  广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

03
土地市场总体供求两旺

楼面地价同比大幅上涨
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据广东房协土地与产业研究中心监测，上半年全省成交经营性用地土地1235宗，成交面积4483.12公顷，同比增长9.8%和3.5%；成交土地的起始金额2857.83亿元，成交金额3271.54亿元，同比分别大幅增长58.1%和48.7%；整体溢价率为14.5%，同比下降7.3个百分点。其中，居住用地成交2601.09亿元，同比增长50.4%；平均楼面地价6300元/平方米，同比上涨45.3%；平均溢价率18.4%，同比下降6.8个百分点。数据反映，由于今年上半年多数城市集中推出优质地块，居住用地和商服用地的起始楼面地价同比大幅上涨，虽然成交溢价率同比有所下降，但平均楼面地价同比涨幅仍超过45%。其中，居住用地在3-5月期间市场热度持续上升，平均溢价率及成交楼面地价屡创新高，6月出现明显回落。

图9：2020年上半年广东经营性用地成交面积、金额、溢价率走势

图10：广东居住用地平均成交楼面地价走势

从土地流拍情况看，上半年全省挂牌的经营性建设用地流拍163宗，流拍率11.7%；流拍面积达到505公顷，同比增长12.3%。其中，居住用地流拍77宗，流拍率总体上逐月上升。由此反映，虽然今年上半年土地市场热度持续，但随着供应量增加，市场消化能力也接近饱和，且土地起拍价维持在高水平，企业拿地也趋于谨慎。

图11：广东经营性用地流拍率走势

04
后市展望
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文章来源：广东房协
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