当下的中国，有一股抢人之风从黄土高原呼啸而下，刮遍了大江南北。西安、武汉、济南、沈阳……全国 30 多个城市纷纷解锁抢人新姿势：送户口、送旅费、 送补贴、 送 50% 产权房，各种高难度动作百花齐放，简直是拿命在欢迎你。人才引进政策由来已久，但从来没有哪一年像今天这般竞争激烈，其规模之大，范围之广，声势之强，完全与往日不同。这可能是由于城市之间的竞争压力与日俱增。一边是老龄化、 少子化大潮席卷而来，损害了城市内部活力，一边是交通网络越来越高效和方便，人口流动十分容易，稍不留神就会造成人才流失。所以，但凡有点追求的市长大概都会坐不住吧。房子、票子诱惑是真不少，但鉴于选择哪个城市生活赌的可是一生，无论如何都得深思熟虑。现在，我们就来盘点一番，你到底适合去哪个城市。“创业狗”要瞄准多金之地对创业公司来说，钱才是最关键的。那些天马行空的想象力，往往就死在黎明前的黑暗。没有钱，就是做出不逊于“下周回国贾老板”的精美PPT，也是分分钟就死。有了钱，就是看不出盈利模式的共享单车，也能烧出几十亿美元的估值。所以，如果你是创业狗，誓要干出一番事业衣锦还乡，那你就应该去资金充沛的城市，这样你拿到银行融资、风险投资、担保融资的机会都会更多一些。表 1-15 是 30 多个参与抢人大战城市的金融机构本外币存款余额。存款余额包括住户、非金融企业、广义政府、非银行业金融机构几个部门在内，人均数值越高，代表可支配资本越多。北京、深圳、上海、杭州、南京、广州的人均存款余额可以说是笑傲全中国。这些城市里最好找的东西是钱，最难找的，是让钱生钱的方式。只要你故事讲得好，就有天使投资者敢于赌明天，出钱又出力。如果你去的是烟台、唐山、石家庄、淄博、潍坊等人均存款排倒数前几名的城市，就别指望哪天公司濒临倒闭，还有“扫地神尼”化身白衣骑士，来一场孙宏斌式的拯救。这里的钱贵着呢，捂在手心里都怕化了。而 A 股上市公司数量，可以反映一个城市的市场化程度。它就像一台CT 机，是雄是雌照一下就知道了。武汉虽然贵为国家中心城市，上市公司数却刚刚突破 50。2017 年的IPO 数量更是只有可怜的 1。不管是增量还是存量，都远远落后于隔壁的小兄弟长沙。同样硬气不起来的，还有另外两个国家中心城市：西安（33）、郑州（27）。他们在各自省份中是龙头老大，但论起资本活跃度、创业创新活力，就不一定干得过江湖地位矮一头的无锡、宁波了。这两个城市的上市公司均超过 70 家，在这里吃饭碰到上市公司老总的概率，比你中彩票的概率还要高。无锡、宁波之所以能够脱颖而出，可能是因为在群雄并起、竞争激烈的长三角中，两个城市都没有养尊处优的底气，只好秉持人无我有、人有我优的精神，不断优化政务服务水平。今天，中国的资本和人才早已习惯了用脚投票。哪里的公权力更不傲慢，哪里的民营经济指数更高，就会往哪里冲，最终造成强者愈强、弱者愈弱的马太效应。所以，在这一轮惊天动地的抢人大战中，上市公司越多的城市越淡定，越靠后的城市越饥渴，也就丝毫不意外了。在武汉、 合肥、 西安、 郑州、 济南、 沈阳、 南昌、 石家庄、 呼和浩特等上市公司数量处于中下游的城市，大中专生就能无门槛落户。甭管你是不是地球人，凡是用两条腿走路的，先拐了再说。天津（50）、重庆（49）、青岛（28） 更是抢在中央松动户籍政策之前，就下决心干一票大的，酝酿出台租房也能落户的新政策。而杭州（129）、 南京（81）、 成都（75） 这些排名前十位的城市，就好像朝阳公园相亲角的大叔大妈，眼光挑剔，非“研究僧”“小本科”不娶。超级城市北京（311）、上海（279） 就更不用说了，眼里只有那些头衔带有名山大川的一方霸主，什么“漠北双雄”“天池怪侠”“青海三剑”，来头越大越好，比如长江学者、院士、万人计划入选者等高端人才。排名靠前的城市自带风口，飞天的机会更多。唯一的坏处，可能就是房价太高，求生成本大。经验表明，一个城市的房价往往跟上市公司数量存在正相关关系。背后的原因，有一部分可以归结为资本市场的造富效应：得力于资本市场的杠杆作用，员工一点小小的原始股权，进入 A 股后立马就能放大好几十倍；把股权一套现，转身就能成为楼市里的金主，托起房价。不过，这个特殊人群的数量毕竟是有限的。更主要的原因，其实是上市公司数量越多，就意味着这座城市的市场化程度越高，民营经济越发达，整个社会的购买力也就越强。最典型的莫过于厦门。这座城市的 GDP不到佛山、郑州的一半，经济规模不大，但上市公司指数却远甩 GDP 排名好几条街，说明厦门藏富于民。加之岛内面积小，房价长期堪比一线。精致主义者要去“大城市”如果你是一个精致主义者，喜欢浪漫、新潮、有品位的生活，那你应该去“大城市”。白天健身房，夜间小清吧。《蒋公的面子》刚演完，明天又来一场《妈妈咪呀》。城市只有大了，才可能无所不有，变着花样让你有腔调。不过，这里的大，不是指经济或者人口总量的大。谈经济总量太虚。首先，长得漂亮的不一定就是范冰冰，也可能是打开美图秀秀的凤姐。出于政绩考核的需要，部分地区的地方政府有给 GDP注水的冲动，我们看到的数据可能已经是粉饰过的。其次，离开面积谈总量都是在耍流氓，成都 GDP 比佛山多出 4 千亿元，却是用三倍于佛山的面积、两倍于佛山的人口换来的，如果要算人均 GDP 的话，成都比佛山低4.07 万元，两者可比性并不强。谈人口总量又太空。像重庆就是个常住人口超 3000 万的庞然大物，但很少给人一种大城市的感觉。如果你到主城区走一圈，会发现到处都洋溢着一股城乡接合部的气息，串串香就开在公厕旁边，路易 · 威登门口蹲着棒棒大军，一些外表气派的高楼大厦里凋敝的设施，会让你瞬间想起刚逃离不久的五线小县城。山城很有味道，但说不上洋气。保定与广州的常住人口也是上千万，村民的生活却是天上地下。广州猎德村时不时会组织赛龙舟，下水的人有很多是珠江新城的“包租公”，家里有好几套回迁房，每条船上的人总身价平均超过一亿元；而保定那边的农民，面朝黄土背朝天，天天骑摩托车在田里晃悠。这就是城镇化进度不一的区别。同样是征拆，有的地方一夜诞生 600 家亿万富豪，有的地方反而生产上访农民。所以，“大城市”更精准的定义不是经济总量或者人口总量的大，而是民众钱袋子的大。还记得开头那张人均本外币存款余额表吗？这张表脱下了所有城市的底裤，估计很多市长都恨不得阅后即焚。让我们再好好回味一下吧。厦门、珠海就是典型小而美的城市，人均本外币存款余额 27 万元起跳，比起南昌、合肥、重庆、石家庄这类虚胖型选手，以及东莞、佛山这类遍地是产业工人的工业重镇，显然要更加精致可爱。杭州、南京的表现也着实不赖，分别为 38.6 万元、 37.2 万元。这些地方消费力很强，不仅能够成全“我月入三万 , 怎么会少你一个鸡蛋”的煎饼摊大妈，还能养活遍地的咖啡店、潮牌店、 24 小时书店。这里生活着一支人数众多的“有闲阶级”队伍，文化、艺术等精神创造层出不穷。你很容易就碰到这样的沙龙：来的人有律师、大学生、诗人，大家的话题从北岛跳到卢梭，从耶伦跑到梅姨；出门抽根烟的工夫，还能撞见一个手里拿着《存在与虚无》的女孩，行色匆匆地赶来。当然，想要在这些城市活得多姿多彩，你要么荷包够鼓，要么胸中有丘壑。在这场深刻改变中国的运动中，有的城市胃口很大。西安就是个极端典型，这座“网红”城市提出从 2018 年至 2020 年底，实现主城区人口规模达到一千万、全域人口达到一千五百万的宏伟蓝图。缺口有几百万，时间只剩下三四年。为了抢人，整座城市都被动员了起来，三天一个誓师大会，五天一个攻坚大作战。结果，2018 年头 4 个月新增落户数 30 万，相当于过去一年的成绩。按照这种势头，未来西安的人口或许会迎来大爆发。不过，照这个抢法，交通、 教育、 医疗等能跟得上吗？这指不定就是落户喜悦一时，进城后悔一世。如果过个五到十年，买房摇号，车牌摇号，上学摇号，甚至住个院都得“请排队摇号”，那就真是一个悲剧了。今天的深圳因为抢人大战，已经出现了学位紧张的后遗症。但愿西安等用力过猛的城市，配套设施也能跟得上来。说句实话，选城市真跟讨老婆一样，没有最好的，只有最合适的。找准符合自身气质的城市，甚至比你的个人奋斗还重要。内容免责声明声明：该文章来源于《楼市天天说》转载的目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。 查看详情

楼市有多冷，最近有两个比较明确的信号可以一窥。首先是业内炒的轰轰烈烈的渠道费，天津首先曝出，渠道费早就有之，只不过市场越冷，越有项目敢越雷池，给渠道开出更高的点数来拉动销量。现在的市场的确不好，除了降价促销，还得分出更多钱给中间商。即便如此，现在销量也不尽如人意，天津成交很惨，除了天津，像成都和重庆新房也不太好，成都今年截至到目前，商品住宅周平均成交面积为29.8万平米，明显低于去年的33.4万平米，要知道，该项指标从2014年开始一直到2018年，一直在攀升，但到了2019年，首次下跌。同属西南的重庆，日子也不太好，今年截至目前的商品住宅周平均成交面积为43万平米，去年则是54.5万平米，同比大跌21%以上。再就是二手房价格，北京的二手房跌幅是非常明显的，成交量也在跌，你现在跟中介沟通，听到最多的就是价格可谈，实际上你现在看到的挂牌价很可能已经是房东多次降价的。现在北京楼市基本上已经过渡到买方市场，这种情况是比较罕见的。北京楼市是比较特殊的，二手房价格的下跌主要是在整体的供需结构中，限竞房大量上市，切走了一部分潜在二手房购房者。不过除了北京，我们从10月份的70城房价数据也能感受到市场的寒冷，二手房下跌城市创下历史新高，要知道这个数据远比新房要真实。也正因为如此，最近一个月，金融层面利好楼市的消息有不少，从LPR到MLF，还有三季度的货币政策执行报告，再到地方城市的种种动作，大家似乎都心领神会，以某种载体给房地产来微刺激。这些“载体”有非常多，比如深圳的“普通住宅”认定标准大改；天津对对承接北京非首都功能疏解的项目的相关职工定向购房优惠方案；南京六合区的购房资格完全放开；广州调整限购政策，从11月22日起，非广州市户籍居民购房人的资格查验，允许个税和社保缴纳记录作为互证资料；天府新区成都直管区松绑限购，直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。上面这些城市的动作，有两点值得关注，一是一线城市和新一线城市开始行动了，二是新政越来越直接了。以广州为例，个税和社保可以互认，这在一线城市算是“破天荒”了，因为一直以来，一线城市都是限购执行最严的，社保不仅要5年，而且不能断，不认补缴。此外，还有一点隐藏的，就是广州新政没有限定区域，全市都适用，你说力度够不够？还有成都，在一线和新一线城市中，成都2018年5月份开始执行的限购政策是最为复杂的，特别是在天府新区成都直管区买房，要满足的条件更是复杂，我已经不愿意再去复述了。但是这次，有不少人直接获得购房资格，什么落户，什么社保，统统都不用了。以成都现在的低迷楼市行情，我觉得这部分人真的是赚到政策的红利了。切口有大有小，但的确实实在在，一切都在变化着。内容免责声明声明：该文章来源于《楼市天天说》转载的目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。 查看详情

阿基米德说，给我一个支点，可以撬动地球。几千年过去，撬动地球的支点仍未被发现，但撬动房地产的杠杆却早已登堂入室。过去20年，中国楼市上行，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外，“加杠杆”的作用同样举足轻重。居民杠杆率究竟有多高？哪些省市的杠杆率最高？未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间？01、居民杠杆率：创20年新高近日，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，披露了中国住户部门最新的负债情况。根据报告，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款。相比债务总额，居民部门杠杆率（居民债务/GDP）更能说明加杠杆的现实。报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比去年上升3.4个百分点。60.4%的居民杠杆率，究竟算不算高？横向来看，这一水平虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平，且远远高过新兴经济体。 而且，美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降，我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。纵向来看，2008年，我国居民部门杠杆率仅有17.9%，如今已经攀升到60.4%的新高。 这十年间，居民杠杆率上升了3倍有余，速度之快，远超发达国家。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。02、低收入家庭，负债最严重杠杆，说的就是负债。显然，真正的问题，不是居民杠杆率高不高，而是债务增长如此之快，居民收入能否负担得起？从数据上看，2018年末，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。 言外之意是，全体国民一年的收入刚好能用于还清既有的家庭债务。这还不是问题，问题是， 收入增速已经远远低于债务增速，对债务的覆盖能力越来越弱。数据显示，2018年，我国住户部门可支配收入54.4万亿元，同比增长8.7%，比债务增速低了7.5个百分点。更值得关注的是，相比高收入群体，低收入家庭的债务负担更重。根据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。其中，年收入低于6万元的有负债家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元，意味着这部分家庭在收入水平不变的情况下，需要用近10年的全部收入偿还债务。这无疑是更值得关注的现象。03、楼市杠杆：浙江上海北京最高，广东甘肃重庆江西超全国虽然居民杠杆率创出新高，但在不同地区存在很大差异。那么，哪些省市的居民杠杆率最高？根据央行报告，2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。这其中，增速最快的当属海南、上海、天津、浙江和广东，四年分别上升26.4个、21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。与国际相比，浙江、上海、北京的居民杆杆率，均已超过发达国家。这还是拿居民债务与GDP相衡量，过于宏观，且存在一定失真。相比而言，贷款总额/存款总额，更能衡量具体城市的楼市杠杆率。那么，哪些城市的楼市杠杆率最高？据不完全统计，有8个城市的资金杠杆率（贷款/存款）超过了100%：厦门（172.2%）、深圳（144.4%）、杭州（136.7%）、合肥（127.4%）、南京（128.6%）、珠海（124.3%）、苏州（107.5%）、广州（101.9%）。存款不足以覆盖贷款，债务越来越接近GDP，这些楼市杠杆率较高的地区需要注意。04、大出清时代： 楼市往哪走？这两年，被许多人视为金融大出清时代。所谓出清，就是让市场回归本来面目，多加的杠杆要清理，多出的泡沫要挤破，多出来的风险要遏制，多出来的产能要释放。所以，这两年，我们看到了P2P行业的大清理整顿，看到了罕见的银行理财违约事件，看到了中小银行被接管的历史性时刻，看到了楼市调控持续性的严厉，看到了一批资产大鳄的倒下……金融大出清的目的，就是遏制金融风险。经过最近一两年的整顿，央行表示： 金融风险由快速积累转向高位缓释，守住了不发生系统性金融风险的底线。然而，金融风险仍旧存在。央行明确表示：地方政府隐性债务存量规模大，公司信用类债券违约压力较大，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。这里点了 地方债务、债券和房地产 。显然，房地产风险不会是全局性的，而是区域性的。更关键的是，房地产风险并不单纯是楼市的风险，而会传导到金融机构，衍生为金融风险。这种定调，正是高层会议“不把房地产作为短期刺激工具”、决策部门“必须警惕一些地方房地产金融化” 等表态的关键背景所在。显然，如果再来一轮大涨，加杠杆的空间所剩无几，金融风险势必加剧。如果出现一轮大跌，房地产债务危机传导到金融机构的影响同样不容小觑。所以，稳和横盘，可能是最佳的结果。不刺激，不打压，不拖累，这可能是最近一两年的政策常态。内容免责声明声明：该文章来源于《楼市天天说》转载的目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。  查看详情

 我们从裕丰万千真实服务故事中挑选其一进行改编拍摄希望以不同视角，呈现裕丰的服务精神买房非小事，考虑须深远裕丰经纪人在做最贴心的购房顾问的同时还希望成为顾客最真诚的朋友深入了解需求快、准、省地为顾客寻找房源用心守护每一个家的期待24年变迁，裕丰始终在你身边，保持初心不变 自1995年11月9日东川路第一家裕丰地产门店开业至今我们以心致诚为代代羊城人带来优质购房服务 进无止境24年我们虽已经历故事万千但少年心性，真诚如一往后，我们将坚持专业、诚信、服务将故事续写走向而立，走向百年愿 一路有你，裕久弥新     查看详情

12月5日，中国278商学院王总携手总裁班的各位企业家，来到位于广州的裕丰集团总部参访交流，并受到了裕丰集团高管的热烈欢迎。双方就中介行业及裕丰平台发展进行了深入探讨交流。执行董事罗庆礼先生、区域总监赖国胜先生、总经理秘书兼行政副总监林家正先生、裕丰地产李静先生、招商中心经理杨晓纯女士、总经办余凤华女士陪同接待。总裁班企业家一行首先参观了裕丰地产总部的办公区，对公司发展概况有了初步了解，之后移步会议室进行了详细座谈。 高层管理面对面（执行董事罗庆礼先生分享发言）执行董事罗庆礼先生，分享自2004年进入裕丰以来亲眼见证创始团队将裕丰合伙商业模式孵化、落地、壮大的过程，以及他是如何从半信半疑到成为坚定信念的践行者。罗庆礼先生以襄阳裕丰为例子，引述在城市拓展合作初期，总公司从广州总部抽调优秀人才抵达襄阳，实现模式和运营管理的无缝衔接，通过裕丰机制、后勤加持、系统赋能环环相扣，协助外区城市裕丰模式的落地生根。（区域总监赖国胜先生分享发言）区域总监赖国胜先生分享了2011年与妻子一起用股份模式创业的曲折历程，夫妻二人曾用了十个月的时间在东莞、中山来回考察，最终仍然决定回到广州加入裕丰。在裕丰的7年时间，他们借助裕丰的合伙制发展自身团队，创立夫妻二人的事业。从管理上的灵活、财务的公开透明、规则的无缝衔接、到团队文化的沉淀等几个方面讲述裕丰是如何通过成熟的链条全方位覆盖到经营的每一个阶段，解决合伙创业的后顾之忧。人员、制度、信息系统闭环配合“如何使门店保持高盈利”“门店人员和财务如何监管”“总部赋能能提供什么支持”“提成和营业额占比之间的关系”会议上，来自278商学院总裁班的学员们就裕丰合伙人模式精细化管理、风险管控、门店运维、股东配比等问题提出自己的疑问，罗庆礼先生从人员、门店、财务、系统、文化等五个方面一一做出解答。“股权配比机制学习它的概念容易，但是落地却需要结合具体环境，需要人和系统共同去支持。”罗庆礼先生说，裕丰发展至今日，以广州总部为支点支撑全国多座城市数万人事业的运转，靠的是人、机制和信息科技系统共同配合的结果。楼盘系统、财务系统、行政系统如何根据数千数万条规则去自动运算，实现财务透明化和管理高效化；创始人和核心管理团队是如何将合伙精神和文化进行传承，将人才资源杠杠发挥到极致；总部平台如何运用专业、独特而又灵活的方式对前线进行整体的赋能和支持，这三个方面缺一不可。企业文化助力商业模式（总经理秘书兼行政副总监林家正先生分享发言）“积累财富做业务、自主开店当老板、拓张城市做总经理，裕丰的模式归根结底就是甄别这三种思维，培养同一种合伙文化，看你究竟支撑多大的事业，层层细化的晋升机制只是一个过程。”总经理秘书林家正先生最后补充，企业管理是企业的骨架，那企业文化就犹如企业的血液。裕丰自2005年进行股权模式1.0开发，15年的进程中，系统的精进、规则的细化、人才的孵化、品牌的生成，每一个动作都伴随着文化的渗透，文化是最强大的壁垒，只有打通这道壁垒，才能迭代裂变出今天的结果。裕丰的合伙模式合的不止是资金，更是精神。进到裕丰共生体系里，自主经营还是你，裕丰要的就是你的企业家格局、老板精神，并赋予你最大的支持。近几年裕丰地产不断蓄力，独特的经营模式以及完善的制度体系成为许多中介同行的标杆，客户口碑也不断提升。在此基础上裕丰地产定会继续秉承“专业为先、诚信为本、服务至上”的经营理念，做客户置业安家的好伙伴，成为诚信经营、优质服务的典范。 查看详情

11月29日，广州市房地产中介协会副秘书长徐斌先生，沈阳工程学院管理学院教授黄英女士，中国房地产评估师与房地产经纪人学会研究员宋梦美女士、王嘉晨女士一行到裕丰地产总部参访考察，双方就中介行业及裕丰平台发展做了深入探讨交流。副总经理陈洪勇先生、总经理助理李月鹏先生、行政总监邓碧莲女士、招商经理杨晓纯女士、总经办余凤华女士、行政中心金洁芳女士、白秀梅女士接待陪同。中房学专家领导一行首先参观了裕丰地产总部的办公区，对公司发展概况有了初步了解，之后移步会议室进行了详细座谈。会议上招商经理杨晓纯女士首先对各位专家领导的到来表示热烈欢迎，随后就平台发展历程、商业模式、品牌文化做了简要介绍。裕丰24年来深耕于房地产居间服务业，针对行业的特殊性和复杂性，已经建立掌握一套成熟的商业模式体系，成为合伙人股份制商业模式领航者。中房学专家领导们在听取分享后，对裕丰取得的成绩给予肯定，并为裕丰的发展提出了中肯的意见和建议。沈阳工程学院管理学院教授黄英女士表示裕丰架构、模式布局非常合理，对裕丰正宗的合伙人模式非常感兴趣，并提出了一系列的问题。总经理助理李月鹏先生针对黄英女士的问题，就裕丰合伙人模式精细化管理、风险管控、门店运维、股东配比等进行详细解答。广州市房地产中介协会副秘书长徐斌先生也结合行业现状和相关政策制度发表了意见及建议。他表示：裕丰的合伙人模式能在市场低迷难以预测的情况下突围而上，其战略格局值得深究。从他对中介行业的多年观察，裕丰模式的形成不是一朝一夕的事情，合伙机制学习容易，但是如何实现细化落到实处，如何完全融入企业的生命进程却是非常考验管理者、创始人魄力和思维的命题，这就是裕丰的独特之处。此次交流会议为裕丰未来发展趋势、企业文化、管理培训、人力资源、市场营销等方面提供了切实可行的参考建议，双方通过深入交流达成共识，也为促进房地产市场健康发展起到积极作用。近几年裕丰地产不断蓄力，独特的经营模式以及完善的制度体系成为许多中介同行的标杆，客户口碑也不断提升。在此基础上裕丰地产定会继续秉承“专业为先、诚信为本、服务至上”的经营理念，做客户置业安家的好伙伴，成为诚信经营、优质服务的典范。  查看详情