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恐节后涨价,二手买家加快入市,公寓受新政刺激成交涨4成


楼盘资讯发布时间: 2019-01-29


虽然春节临近,二手市场新增房源减少,但由于部分买家担心节后卖方涨价,明显加快入市速度,拉动成交提升。相比之下,一手受供应下跌5成影响,成交量在去年12月冲高后回落13%。商办方面,得益于1219新政带动,公寓市场升温。

2019年1月(1-27日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3137宗,较去年12月同期(2953宗)环比回升6.2%。

现时,二手住宅购房需求虽逐步回升,但整体仍处于低位,周度成交仍未突破千宗水平。客户“持币观望”情绪并未减缓,入市热情依旧较低。另外,据监测发现,由于春节临近,异地业主逐渐返乡,导致本月新增房源明显减少,环比大幅下滑2-3成。

价格方面,本月二手网签均价为26124元/平,环比微涨2.3%。导致整体价格上涨的主因:一是受地铁21号线、14号线开通影响,业主对后市信心增强,部分区域网签价格微幅上涨。二是天河、荔湾等高价区域成交量增多,成交占比上升,结构性拉动整体均价上扬。

中心多区成交活跃,番禺稳坐榜首位置

从各区成交情况来看,除花都区外,本月各区成交量环比均有所回升,其中,天河、海珠、荔湾表现相对亮眼。1-27日分别成交404宗、365宗、166宗,环比分别上升12.8%、14.1%、14.5%。其中,天河区成交排名更是跃升至第四位。

另外,番禺区以610宗的成交量,重新夺回各区榜首位置。主要凭借市桥、钟村、洛溪等多个楼价低洼板块成交活跃支撑。而花都区由于前段时间供求保持活跃,消耗不少客源及笋盘,致使本月成交回落,本月共成交421宗,环比下滑6.4%.

越秀、白云多个板块成交活跃度提升

本月,越秀区教育资源雄厚,交通通达性优越等因素影响,多个板块成交活跃。如东风东板块、北京路板块以及小北路板块,1月成交均价分别为68719元/平、43328元/平、49862元/平。

另外,本月白云多个刚需板块亦有不俗表现,其中,罗冲围板块和机场路板块凭借楼价洼地的优势吸客。其1月成交均价分别为29721元/平、27232元/平,套均总价均不超250万元/套。

根据监控显示,本月广州一手住宅整体网签共84.36万㎡,环比下跌12%,网签一手住宅为7755宗。经历去年12月“年末冲刺”后, 1月开发商供货力度明显减弱,本月一手住宅新批8341宗,环比下跌54%,直接影响成交表现。

由于部分房企已完成年底业绩冲刺任务,新年伊始供应速度适当放缓;另一方面,央行于月内宣布降准,可见宏观环境在强调稳健的前提下,向偏松方向调整,市场热度有望进一步被激活。

因此,除极个别仍需完成业绩任务的房企外,大部分房企已开始针对春节后、三月市场进行部署,从而造成1月成交活跃度下降。

成交情况:14号线开通刺激从化逆袭,增城中高价位项目陆续入市

受整体供应放缓以及临近春节市场转淡影响,本月仅海珠、荔湾、从化、增城4区成交量环比上涨,其余区域均出现不同程度下跌。

其中,从化区本月“逆袭”成交564宗,环比上涨50%;小研君认为,在14号线开通的加持下,从化正式纳入“市区地铁1小时交通圈”,凭借限购门槛低、置业压力较低的优势承接花都、白云等区需求外溢,以本月成交情况来看,

另一方面,成交热区增城在

相比起上述区域,2018年成交表现较出色的南沙本月仅成交751宗,环比下跌49%,在阳光城丽景湾、滨海新城等大盘供应放缓后,区域成交量大减,仅南沙塞纳河畔一盘成交超过100宗,其中供应量减少是主要原因。

新一年,南沙规划利好众多,其中包括庆盛枢纽科创地块出让、南沙港四期、港科大广州校区等重点项目,预计在资源投入不断加大的刺激下,2019年南沙楼市前景乐观。

库存状况:全市维持9.6个月水平,天河、黄埔库存微升

由于本月成交环比下跌12%,直接促使全市库存回升至9.6个月;从近一年情况来看,自去年11月以来整体库存周期基本保持稳定。

本月天河、黄埔区在一手供应增加的刺激下,消化周期轻微回升。其中天河区岑村板块全新盘慧源山庄于月初开盘,累计获批2.71万㎡(311套)单位;黄埔区实地常春藤、越秀保利爱特城分别获批5.39万㎡(536套)、4.29万㎡(400套)单位,促使区域库存量得到一定补充。

另一方面,本月增城消化周期回落至5.6个月,由于区域供求两端均相对活跃,不少推货在月内被消化,导致整体库存依然处于低位。

1219新政影响显著,2019年1月广州一手商业市场成交激增,商业各分物业市场成交量环比、同比皆上扬。不过,不少项目纷纷放缓入市节奏,商铺、公寓两分市场1月新增供应量环比、同比皆下跌,写字楼更是录得零供应。

2019年1月,一手商铺市场新增2.2万㎡,不过环比、同比分别下跌86%、69%,多区保持供应;外围区商铺物业仍是市场成交主力,1月成交占比74%。一手写字楼市场同样82%成交来自外围,其中包含多栋写字楼批量成交。

收益于政策放松个人购买330之前地块开发的项目,公寓市场需求回升明显,各个区均录得成交,不过超八成市场需求仍来自外围区,预计1219政策利好仍将支撑近期市场平稳走势延续。

2019年1月一手商铺市场成交15.8万㎡,不过增城从化仅成交1.59万㎡占10%,环比下跌40%;中心区、外围四区分别占比14%、76%,环比上升128%、163%。外围四区环比皆上扬,其中黄埔高位成交7.35万㎡位居首位,环比上升235%,其他三区成交量介于1.2-2.1万㎡,其中广州绿地城以6.03万㎡成交量高居首位,多栋商业裙楼集中网签,汇丽国际成交0.83万㎡底商位居其后。花都云峰学府花园项目也录得1.47万㎡社区铺批量成交,应为整体确权。

增城区保持1.58万㎡的高位成交量,不过环比则下跌40%,社区商铺仍是其成交主力。此外,天河也贡献近1万㎡成交量,环比上升126%,智慧城万科云城米酷整体共计成交70套0.34万㎡底层商铺。

从1月市场成交看,整体成交量上升主要来自外围若干项目批量成交,个人购买松绑并未大规模刺激商铺市场需求大幅上升,不过个人购买需求同样涌现,不少散售型商铺录得成交,为2019年商铺市场带来了不错的开局。

2019年1月广州一手写字楼保持近期成交高位,共计网签20.6万㎡,环比上升15%。外围区共计成交16.88万㎡,占比高达82%,其中黄埔以9.5万㎡成交量位居首位,番禺、花都分别成交4.62万㎡、2.13万㎡,环比分别上升274%、59%;中心区整体成交3.73万㎡,环比上升139%,其中天河、越秀、白云分别成交2.61万㎡、0.91万㎡、0.2万㎡;增城从化本月零成交。

本月写字楼主力成交来自黄埔、番禺等外围区,其中不乏批量成交,多个项目为新成交,上榜门槛超1万㎡。最大成交量来自黄埔保利鱼珠港项目,成交量高达7.59万㎡,主力成交来自A1栋的多层网签贡献,不少为企业整层购入自用。此外,番禺广晟万博城项目41、42层整体成交近3.44万㎡,目前该项目在售均价约3.4万元/㎡。此外,天河金融城绿地中心、花都绿地空港国际中心、黄埔保利中珺广场均有不俗成交。

政府重点支持和打造的枢纽板块及产业区,比如黄埔科学城、番禺万博、花都空港区等板块,仍是近期写字楼市场的供求主力区域,加之写字楼自用属性强,写字楼市场持续吸引市场需求。

一手公寓

2019年1月一手公寓市场仅3个项目共计供应836套入市,均为330政策之前地块开发项目,故个人可购买。其中,荔湾区芳村板块碧桂园朝花项目单栋600套全部入市,主力户型为31-53LOFT户型,越秀星汇海珠湾、碧桂园从化1960分别新增144套、92套入市。

1219政策利好释放,2019年1月一手公寓市场成交量回升明显,共成交3631套19.35万㎡,成交面积环比上升37%。放松个人购买后,不少符合条件公寓项目受捧。

外围四区仍是市场成交主力,整体共计网签2895套,占全市的80%,环比、同比分别上升25%、148%。唯一环比下跌的黄埔区,成交1153套,占比高达32%位居各区之首,同比大幅上升218%,另外三区皆录得升幅,其中南沙、花都两区分别收获459%、306%的升幅,两区分别成交358套、768套,番禺虽成交环比仅上升4%,但也收获616套的不俗成交。中心区整体成交446套,环比上升67%,各区均有成交。增城从化共计网签290套,虽占比仅为8%,环比、同比均大幅上升。

热销公寓项目中,9个来自外围,其中5个来自黄埔,其中合景天峻多栋收获成交、A13栋更有多层成交记录,整体共计成交626套高居榜首,环比也大幅上升735%;另外4个项目汇丽国际、壹品Epark、广州绿地城、锐丰中心成交量介于85-178套,其中不少为旧项目成交。近期市场推新项目绿地空港国际中心、碧桂园从化1960分别收获573套、253套的不俗成交。

1219政策出台后的1月,公寓市场需求回升,不少此前零星成交区域纷纷录得成交,中心区旧项目也收获不错的市场成交,不过超八成市场需求仍来自外围区;针对性放松个人购买将刺激市场需求上升,预计本月市场平稳走势延续。

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文章来源:搜狐焦点

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